Has heredado un inmueble y no quieres copropietarios: cuidado, no todo es tan sencillo como parece

Una consulta muy frecuente en nuestro despacho es la necesidad de varios hermanos o familiares que han heredado determinados inmuebles y desean poner fin a dicha situación de copropiedad.

El caso suele ser parecido: dos hermanas heredan varias fincas al 50%, una de ellas decide adjudicarseel pleno dominio de los inmuebles, o de alguno de ellos, y compensa económicamente a la otra para extinguir el condominio, o bien permutan porcentajes de titularidad que ostentan en los restantes inmuebles afectados.

Aparentemente, la operación es sencilla. Sin embargo, detrás de esa firma existe una cuestión jurídica fundamental que puede afectar directamente a tu patrimonio y relaciones familiares:

¿La parte que adquiero de mi copropietario/coheredero mantiene carácter privativo o pasa a ser ganancial?

La respuesta, en términos generales, es favorable para quien adquirió inicialmente por herencia.

Cuando la participación original tiene origen hereditario, la parte adicional obtenida mediante una verdadera extinción de condominio suele conservar también su carácter privativo, ya que jurídicamente se considera una prolongación o desenvolvimiento natural del derecho hereditario preexistente.

Esto significa que, incluso cuando la compensación económica al otro copropietario se realiza con dinero ganancial, el inmueble no se convierte automáticamente en un bien ganancial.

Lo que normalmente se genera es un derecho de reembolso o crédito a favor de la sociedad de gananciales, que podrá reclamar en el futuro las cantidades aportadas para dicha adquisición, dado que el porcentaje de nueva propiedad adquirido, como decimos, conserva el carácter de ganancial, y, por tanto, será de exclusiva titularidad del heredero original.

Ahora bien, aquí es donde muchas operaciones empiezan a complicarse.

La diferencia entre una extinción de condominio correctamente planteada y una compraventa aparente puede tener importantes consecuencias jurídicas, registrales y fiscales.

Por ello, es fundamental que la escritura refleje con claridad:

1.- Que existe una situación real de copropiedad o proindiviso.

2.- Que la finalidad de la operación es extinguir esa comunidad y adjudicar el bien a uno de los comuneros.

3.- Que la compensación económica responde al equilibrio de los lotes adjudicados y no a una transmisión ordinaria.

4.- Que existe coherencia entre el origen hereditario del derecho y la forma en que se pretende inscribir posteriormente el inmueble.

5.- Igualmente, es preciso dejar constancia clara del origen de los fondos empleados para el pago de dicha compensación al otro coheredero.

Cuando estos aspectos no reflejan correctamente en la escritura, a menudo surgen problemas como:

1.- Que el Registro de la Propiedad cuestione la inscripción.

2.- Que se discuta posteriormente el carácter privativo o ganancial del inmueble.

3.-Que la operación sea considerada una transmisión onerosa -una venta- en lugar de una verdadera extinción de condominio.

4.- Que surjan contingencias fiscales innecesarias, y con ello se pierdan beneficios tributarios aplicables a este tipo de operaciones.

5.- Que aparezcan conflictos futuros en la liquidación de la sociedad de ganancial 

Además, existen situaciones especialmente delicadas que requieren un estudio previo detallado: Cuando la herencia incluye varios inmuebles, cuando las compensaciones económicas o permuta de porcentajes de participación son complejas, cuando se dan distintos porcentajes de titularidad, o cuando existen derechos de usufructo sobre las fincas en cotitularidad.

En estos últimos casos, es especialmente importante analizar si nos encontramos únicamente ante una extinción de condominio o si también se está produciendo una consolidación del pleno dominio, ya que los efectos jurídicos, registrales y fiscales pueden ser muy diferentes.

La realidad es que una operación mal estructurada hoy puede convertirse mañana en un problema patrimonial, familiar o fiscal de gran importancia. Por eso, antes de firmar cualquier escritura, conviene estudiar el caso de forma individualizada y diseñar la operación con una estrategia jurídica adecuada.

En Hidalgo Abogados y Asesores convertimos la complejidad jurídica en tranquilidad para nuestros clientes. Te asesoramos para estructurar correctamente la extinción de condominio, proteger tu patrimonio, minimizar riesgos fiscales y evitar problemas futuros. Porque una buena planificación hoy evita, siempre, importantes conflictos mañana. Tu patrimonio merece protección, planificación y seguridad jurídica.