El contrato de arrendamiento y lo que la gente desconoce
El origen de muchos conflictos arrendaticios no suele estar en un problema sobrevenido ni en una circunstancia impredecible, sino en el desconocimiento de la ley aplicable, una nula reflexión y una deficiente configuración contractual.
Tanto en caso de viviendas como en inmuebles destinados a actividades empresariales, una redacción clara y estratégica del contrato resulta clave para evitar riesgos, anticipar problemas y sus posibles soluciones, reducir incertidumbre y dotar de seguridad jurídica a la relación desde el inicio. Es decir, saber a qué nos comprometemos desde el momento en que firmamos, y sin miedo a equivocarnos.
No es lo mismo alquilar una vivienda para que sea tu vivienda habitual, que para utilizarla durante la temporada de nieve o para establecer en ella una clínica dental o despacho de abogados. Y aunque no lo parezca, en cada uno de los tres casos el régimen legal es distinto.
Centrándonos en los locales o pabellones industriales, no es lo mismo alquilarlo como simple almacén, que para desarrollar una actividad económica en su interior. Como es lógico, cada uso lleva aparejados unos determinados riesgos, y cada actividad económica, una normativa específica.
No hace falta explicar que una tienda donde se vende ropa o gominolas, no entraña los mismos riesgos que otra donde se vende y almacena material pirotécnico o joyas. De igual modo, la normativa aplicable y las eventuales sanciones o consecuencias que resulten de su aplicación no será la misma en un pabellón donde se traten productos químicos o se manipulan residuos contaminantes, que en otro donde se fabrican muebles.
Cada actividad tiene su concreta normativa, y cada normativa sus concretas particularidades y requisitos, y es importante conocerlos todos para medir bien los compromisos que asumimos.
Arrendamientos con distinto marco legal y distinto grado de libertad contractual.
Al margen de la normativa específica relacionada con la concreta actividad económica que se vaya a desarrollar en el inmueble a arrendar, la ley aplicable al arrendamiento depende en gran medida del tipo de inmueble, de su destino y el modo en que éste se arrienda.
En los arrendamientos de vivienda habitual, y de vivienda en general, se aplica la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la cual establece un marco especialmente protector para el arrendatario de vivienda habitual que limita significativamente la libertad de pacto entre las partes. Es importante conocer bien dichas normas y límites para saber lo que se puede o no pactar, puesto que infringir dicho marco normativo, será como no haberlo pactado. Ese concreto pacto del contrato podrá considerarse nulo, y, por tanto, no será de aplicación ni surtirá el efecto pretendido.
En cambio, en los arrendamientos para uso distinto de vivienda -como locales de negocio, oficinas o pabellones industriales- la LAU permite una mayor disponibilidad contractual para adaptar el contrato a las necesidades y particularidades de las partes. En este punto es preciso resaltar que no todos los arrendamientos de local comercial o pabellón industrial se rigen por la LAU, sino que, dependiendo de lo que sea objeto de arrendamiento y la forma en que se entregue, puede regirse por el Código Civil, por tratarse de un arrendamiento de industria.
Lo anterior resulta muy importante, puesto que la regulación de una y otra norma no es la misma, ni por tanto los derechos y obligaciones que, a falta de previsión contractual, derivarán para la las partes. No obstante, esta autonomía o libertad contractual exige precisión en la redacción, ya que la falta de claridad en las cláusulas puede generar riesgos e inseguridad jurídica.
Tal y como otras veces hemos reflexionado, nunca nos encaja igual de bien un traje a medida que un conjunto producido en serie por una gran firma. Y aunque ya lo hemos dicho, no nos cansamos de repetirlo. Cada arrendamiento es distinto a otro, al igual que las circunstancias personales de las partes que lo suscriben, y a esas cuestiones no se adapta un modelo genérico ni estandarizado.
Hay arrendamientos cuya duración se extiende por décadas, incluso con carácter indefinido, y es evidente que una debida reflexión sobre los eventuales riesgos y lo que puede pasar en el futuro permitirá darle una regulación adaptada a tus intereses y conveniencia. Lo anterior, bien merece ese tiempo de reflexión, puesto que puede ahorrarte muchos disgustos y te aportará tranquilidad y seguridad durante toda la vida del contrato. ¿Te la vas a “jugar”?
Como hemos dicho, detrás de muchos conflictos arrendaticios no suele haber un problema que no fuese predecible, sino más bien, una falta de solución pactada como consecuencia de una nula reflexión previa, y acompañada de una deficiente configuración contractual.
Para evitar lo anterior, y cumplir con la función preventiva que tienen los contratos, es preciso conocer bien la normativa aplicable, meditar sobre posibles riesgos y problemas futuros, y anticipar su eventual solución, para con ello, adaptar el contrato a las concretas necesidades de las partes y a sus circunstancias personales. Y en eso querido lector, los abogados llevamos mucha ventaja a la Inteligencia Artificial.
No hacerlo, y ahorrarse ese tiempo de reflexión y anticipación a los posibles futuros problemas supondrá que, cuando estos surjan, la solución no esté en tu mano, sino en la ley aplicable y, en definitiva, en lo que un juzgado decida resolver en función de las pruebas que haya, con el riesgo que todo procedimiento judicial lleva indirectamente aparejado.
¿Necesitas un contrato de arrendamiento y tienes dudas de los riesgos/compromisos que asumes o cual es la normativa que resulta de aplicación? Consúltanos, en Hidalgo Abogados y Asesores estamos para ayudarte.