Comisión de apertura en las novaciones y ampliaciones de hipotecas: ¿qué debe tener en cuenta el consumidor?
El Tribunal Supremo, en sus recientes Sentencias 1423/2026, de 15 de septiembre, y 1636/2026, de 21 de octubre, ha vuelto a pronunciarse sobre la validez de las comisiones de apertura en los préstamos hipotecarios suscritos con consumidores. En ambas resoluciones, la cuestión presenta una particularidad: se analiza la aplicación de los requisitos de transparencia y control de abusividad de estas comisiones en el contexto de posteriores modificaciones y ampliaciones de préstamos hipotecarios.
Las resoluciones aclaran que los requisitos de transparencia y control de abusividad aplicables a la comisión de apertura también deben observarse cuando se trata de comisiones incorporadas con ocasión de una novación modificativa o una ampliación del capital del préstamo hipotecario.
¿Qué ocurre cuando se cobra una comisión de apertura en una novación o ampliación hipotecaria?
Una de las cuestiones que se plantea es si la comisión de apertura incorporada con ocasión de una novación modificativa o una ampliación del capital hipotecario debe someterse a los mismos requisitos de transparencia y control de abusividad que la comisión pactada en el momento de la contratación inicial.
La Sala considera que ambas situaciones presentan importantes analogías desde el punto de vista de la actividad desarrollada por la entidad financiera. Así, tanto en la concesión inicial como en las posteriores modificaciones contractuales pueden existir actuaciones relacionadas con el estudio de la solvencia del prestatario y el análisis de los riesgos que asume la entidad.
Por este motivo, los criterios jurisprudenciales relativos a la comisión de apertura también resultan aplicables a las comisiones incorporadas en las novaciones modificativas y ampliaciones de capital.
Ahora bien, la aplicación de estos criterios no implica que cualquier comisión cobrada con ocasión de una modificación hipotecaria deba considerarse válida.
Será necesario examinar las circunstancias concretas de la operación, la información facilitada al consumidor y las condiciones en las que se incorporó la comisión al contrato.
De este modo, el Tribunal Supremo establece que las exigencias jurisprudenciales aplicables a las comisiones de apertura también deben proyectarse sobre las modificaciones contractuales que implican una nueva valoración de las condiciones del préstamo.
No es necesario que la entidad financiera detalle todos los servicios prestados, pero sí que el consumidor pueda comprender la comisión
Este es uno de los aspectos que el Tribunal Supremo vuelve a precisar. La jurisprudencia del TJUE y de la propia Sala no exige que la entidad financiera detalle exhaustivamente todos los servicios prestados como contrapartida de la comisión, ni el tiempo dedicado a cada una de las actuaciones realizadas.
Lo esencial es que el consumidor disponga, antes de la celebración del contrato, de información suficiente sobre las condiciones contractuales y las consecuencias económicas de la comisión, de manera que pueda comprender su contenido, funcionamiento y finalidad dentro de la operación hipotecaria.
Por lo tanto, será necesario analizar si, atendiendo al conjunto de la documentación contractual y a la información facilitada previamente, el consumidor pudo comprender razonablemente qué implicaba el pago de la comisión y cuál era su repercusión económica.
Por tanto, no cabe exigir como requisito autónomo de validez una justificación individualizada de todos los servicios remunerados. Lo que debe comprobarse es si la cláusula permite al consumidor entender qué está pagando, cuál es la finalidad de la comisión y qué coste supone para él.
La importancia de revisar las condiciones de la novación hipotecaria
Las comisiones incorporadas con ocasión de una novación o ampliación hipotecaria no deben quedar fuera del análisis jurídico por el simple hecho de haberse pactado en una escritura posterior.
Las recientes resoluciones del Tribunal Supremo recuerdan que estas comisiones deben someterse a los criterios de transparencia y abusividad aplicables a la contratación bancaria con consumidores.
No obstante, la aplicación de estos criterios exige valorar las circunstancias de cada caso.
En definitiva, que una comisión figure en una escritura de novación o ampliación hipotecaria no significa que sea necesariamente válida ni que quede excluida de un posible control de abusividad.
