El Tribunal Supremo vuelve a pronunciarse sobre los gastos hipotecarios: subrogaciones y novaciones
El Tribunal Supremo vuelve a pronunciarse sobre los gastos asociados a las operaciones de subrogación hipotecaria en su Sentencia 1393/2026, de 9 de septiembre. La resolución aborda un supuesto especialmente interesante: la compra de una vivienda en la que la adquirente se subroga en el préstamo hipotecario concedido al promotor y, además, se formaliza una novación de las condiciones del préstamo.
La sentencia permite profundizar en una cuestión relevante para los consumidores: qué importancia tiene la intervención de la entidad bancaria en la subrogación y en la modificación del préstamo a la hora de reclamar los gastos derivados de estas operaciones.
La diferencia entre subrogación y novación
La subrogación hipotecaria permite al comprador asumir la posición del promotor o vendedor en el préstamo que ya grava la vivienda. En principio, el adquirente pasa a ocupar la posición de prestatario conforme a las condiciones del préstamo en el que se subroga.
La novación, en cambio, implica modificar determinadas condiciones de esa relación contractual. Puede producirse, por ejemplo, cuando se acuerdan cambios en las condiciones financieras del préstamo. Cuando ambas operaciones se formalizan conjuntamente, es necesario analizar por separado su alcance y las circunstancias en las que intervino el banco.
Esta distinción es relevante porque la entidad financiera puede no haber intervenido en la compraventa propiamente dicha, pero sí participar en la operación de subrogación y en la modificación del préstamo. Por eso, la escritura debe examinarse atendiendo a cada uno de sus componentes y no únicamente a su denominación o al hecho de que todas las actuaciones se recojan en un mismo documento.
¿Qué relevancia tiene la novación para reclamar los gastos?
En el caso analizado, la controversia exigía determinar qué gastos correspondían a la compraventa y cuáles estaban vinculados a la subrogación y novación del préstamo hipotecario.
El Tribunal Supremo recuerda que no cabe trasladar automáticamente al banco los gastos propios de una compraventa en la que no intervino. Sin embargo, los gastos asociados a la operación hipotecaria deben analizarse teniendo en cuenta la participación de la entidad y la cláusula utilizada para distribuirlos.
La existencia de una novación puede ser relevante para delimitar la operación en la que intervino el banco y valorar la posible impugnación de la cláusula de gastos en relación con esa actuación. Por lo tanto, es determinante comprobar qué se modificó, cómo se formalizó la operación y qué gastos pueden vincularse efectivamente a la subrogación y novación, diferenciándolos de los derivados de la adquisición de la vivienda.
La importancia de identificar el origen de cada gasto
La sentencia también pone de manifiesto las dificultades que pueden surgir cuando las facturas no permiten distinguir entre los gastos derivados de la compraventa y los correspondientes a la operación hipotecaria. No obstante, tal y como se reitera en la sentencia, la falta de desglose o diferenciación de los conceptos facturados no excluye, la posibilidad de reclamar.
Esta decisión refuerza, por tanto, la importancia de realizar una valoración conjunta de la documentación antes de determinar la viabilidad de una reclamación. La concurrencia de una subrogación y una novación en un mismo documento puede dificultar la identificación de los gastos reclamables, pero no debe conducir automáticamente a descartar la reclamación cuando existan elementos que permitan acreditar su vinculación con la operación hipotecaria.
Una cuestión que no puede resolverse de forma automática
La Sentencia 1393/2026 reitera la importancia de analizar de forma individualizada las operaciones de compraventa con subrogación y novación de un préstamo hipotecario, atendiendo al contenido de la escritura y a la intervención de la entidad financiera. La existencia de una compraventa en la que el comprador se subroga en una hipoteca y modifica posteriormente sus condiciones no excluye la posibilidad de reclamar los gastos que correspondan a la operación hipotecaria
Resulta fundamental analizar qué gastos corresponden a la compraventa y cuáles derivan de la operación hipotecaria, así como examinar el alcance de la cláusula que atribuye su pago al consumidor. Este análisis permite identificar los gastos potencialmente reclamables y valorar las posibilidades de recuperar las cantidades que correspondan, sin que las dificultades para diferenciar ambos conceptos deban impedir, por sí solas, el ejercicio de los derechos del consumidor.
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