La opción de compra: más que una cláusula dentro del arrendamiento
En artículos anteriores hemos analizado los aspectos esenciales que debe incorporar un contrato de arrendamiento para garantizar la seguridad jurídica de arrendadores e inquilinos, minimizando conflictos y ofreciendo un marco claro sobre los derechos y obligaciones de cada parte.
No obstante, no todos los contratos de arrendamiento responden a las mismas necesidades y existen modalidades que permiten adaptar el contrato a los intereses concretos de los contratantes. Una de las más relevantes es el arrendamiento con opción de compra, una fórmula que permite al arrendatario disfrutar del inmueble desde el inicio y, si así lo decide, adquirir su propiedad en las condiciones previamente pactadas.
En este artículo explicamos en qué consiste esta figura, cómo funciona y qué aspectos conviene tener en cuenta cuando vamos a formalizarla.
¿Qué supone la inclusión de una cláusula de opción de compra en un contrato de arrendamiento?
Como su propia denominación indica, la opción de compra consiste en un derecho que se concede al arrendatario para que pueda adquirir a futuro la vivienda o el local objeto del arrendamiento. Se trata de un negocio jurídico independiente del contrato de arrendamiento, aunque habitualmente ambos se documenten en un mismo documento contractual.
Es decir, aunque estén en un único documento, se trata de dos negocios jurídicos independientes. Por un lado el arrendamiento, que regulará los términos en que podrá hacerse uso del inmueble mientras el inquilino decide sobre su futura adquisición o no, y por otro la compraventa, que determinará las condiciones esenciales en las que el inquilino podrá optar a la compraventa del inmueble si lo desea.
Es preciso resaltar que dicho negocio otorga un derecho, que no una obligación. Es decir, sólo si el arrendatario ejercita válidamente la opción dentro del plazo pactado el propietario queda obligado a transmitir el inmueble en las condiciones previamente acordadas, y sin necesidad de negociar nuevamente los elementos esenciales de la compraventa.
En consecuencia, una adecuada redacción de esta cláusula resulta fundamental, ya que, si reúne los requisitos legales y se formaliza correctamente, será la hoja de ruta que determinará el fin del futuro negocio, mientras que una regulación incompleta o imprecisa puede dificultar el ejercicio práctico de este derecho cuando llegue el momento.
Pero, ¿qué aspectos debe regular una opción de compra?
Para que una opción de compra quede debidamente regulada y cuente con todas las garantías jurídicas, deben establecerse de forma clara y concreta los plazos o términos en los que podrá procederse a su ejercicio, así como las condiciones y el procedimiento que regirán la futura compraventa.
Como anteriormente se ha mencionado, la opción de compra es un derecho y en ningún caso supone una obligación de compra, por lo que el arrendatario podrá decidir libremente si ejercita o no dicho derecho en el plazo pactado.
Por ello resulta fundamental establecer un plazo claro para su ejercicio que, atendiendo a los intereses y necesidades de cada parte, podrá fijarse durante toda la vida del contrato de arrendamiento, durante un plazo determinado o la espera de un concreto hecho o circunstancia temporal futura.
Asimismo, es importante regular la forma en que deberá ejercitarse la opción de compra, especialmente el medio de notificación que deberá emplearse, el plazo de preaviso y el contenido mínimo necesario.
Cuanto más determinadas queden estas cuestiones desde el inicio de la relación, mayor será la seguridad jurídica y proporcionalmente menor el riesgo de conflictos que puedan tener las partes cuando llegue el momento de ejercitar la opción.
Uno de los aspectos más relevantes en un contrato de arrendamiento con opción de compra es la determinación del precio y de las condiciones económicas de la futura adquisición, teniendo en cuenta el impacto patrimonial que puede derivarse de su ejercicio. Una regulación imprecisa de este extremo puede generar importantes consecuencias económicas tanto para el arrendador como para el arrendatario.
No basta con fijar el precio de venta del inmueble, sino que también resulta imprescindible definir qué tratamiento recibirán las rentas abonadas durante la vida del contrato de arrendamiento, los plazos de pago y las garantías que se ofrecen. En este sentido, las partes deberán acordar si las rentas satisfechas —e incluso la fianza— se descontarán del precio de compra o, por el contrario, si permanecerán completamente al margen de la operación de compraventa.
Además, la imputación de las rentas no tiene por qué ser íntegra. Es perfectamente posible establecer que únicamente se impute al precio de compra un determinado porcentaje, o que dicha imputación se aplique de forma progresiva/escalonada a medida que transcurra la vigencia del contrato. La flexibilidad que ofrece esta figura permite adaptar el acuerdo a las necesidades e intereses de los contratantes.
También es conveniente concretar si para tener derecho a la opción, el arrendatario debe estar o no al día en cuanto a las obligaciones propias derivadas del arrendamiento. De esta manera evitamos que un inquilino que, por ejemplo, esté incumpliendo la obligación de pago de renta pueda ejercitar la opción de compra.
Otra cuestión habitual a considerar es el precio de la opción, es decir, el coste que supone para el inquilino disponer de este derecho en su esfera patrimonial, y lo que ha de hacerse para mantenerlo. Suele ser habitual el abono de un precio para compensar la pérdida de oportunidades de venta que el arrendador hubiera podido tener en el mercado mientras que el inquilino goza de la opción, ya sea mediante pago de importe único al inicio, o mediante pago periódico que permita su renovación.
También ha de considerarse el notario que intervendrá en la operación, el reparto de los gastos de la compraventa o la documentación que deberá aportar el arrendatario. Son cuestiones que, aunque puedan parecer secundarias al inicio de la relación, resultan determinantes para el buen fin de la misma.
Y finalmente, no podemos dejar de mencionar los requisitos para su formalización. Si bien un contrato privado de por sí es suficiente para la validez del negocio y la obtención del derecho por parte del inquilino, cabe su elevación a público y, además, la posibilidad de proceder a su inscripción registral. Si bien los anteriores actos pueden encarecer algo el coste de formalización, la constancia registral del derecho de opción será lo que garantice en esencia su ejecución futura, impidiendo que el arrendador lleve a cabo nuevos negocios futuros sobre el mismo bien que puedan dificultarla.
Cuanto más claro y completo sea el contrato, mayor será la seguridad jurídica de la operación.
Por ello, contar con asesoramiento jurídico especializado antes de firmar un contrato de arrendamiento con opción de compra es la mejor forma de evitar conflictos futuros y garantizar que el acuerdo proteja realmente tus intereses.
Si tienes dudas sobre cómo regular este tipo de contratos, el alcance de las obligaciones que asumes o los riesgos que pueden derivarse de la operación, en Hidalgo Abogados y Asesores ponemos nuestra experiencia a tu disposición para ofrecerte un asesoramiento personalizado y ayudarte a redactar y/o revisar tu futuro contrato para que se ajuste a tus necesidades. ¡Consúltanos!