El Tribunal Supremo declara no incorporado el IRPH en una subrogación hipotecaria y ordena devolver los intereses cobrados
La Sala Primera del Tribunal Supremo ha vuelto a pronunciarse sobre el IRPH en su Sentencia 161/2026, de 4 de febrero de 2026, en un supuesto de subrogación de los compradores de una vivienda en el préstamo hipotecario concedido inicialmente al promotor. En concreto, la controversia se centra en determinar si la cláusula que establece el IRPH como índice de referencia del tipo de interés llegó a incorporarse válidamente al contrato celebrado con los consumidores.
El supuesto parte de un préstamo hipotecario concedido inicialmente por la entidad bancaria al promotor de una vivienda. Posteriormente, los compradores adquirieron el inmueble y se subrogaron en la posición del promotor como prestatarios. La operación se formalizó mediante escritura pública de compraventa y subrogación del préstamo hipotecario, en la que no intervino la entidad bancaria y en la que tampoco se incorporaron las condiciones relativas al tipo de interés. Además, la escritura original del préstamo concedido al promotor tampoco fue entregada a los consumidores.
En el préstamo original se establecía un tipo de intereses variable referenciado al IRPH-Entidades. Sin embargo, cuando los consumidores se subrogaron en el préstamo, la escritura de compraventa y subrogación no incluía referencia ni mención al tipo de interés establecido en el préstamo al promotor.
Posteriormente se produjeron dos novaciones, pero tampoco en dichas operaciones se menciono el tipo de interés.
Tanto el Juzgado de Primera Instancia de Granada como la Audiencia Provincial de Granada desestimaron la pretensión de los consumidores, quienes solicitaban que se declarase la abusividad y nulidad de la cláusula, así como la condena de Unicaja a restituir las cantidades cobradas en concepto de intereses remuneratorios.
En este sentido, el Tribunal Supremo centra su análisis en el control de incorporación. Este control exige que las condiciones generales de la contratación sean accesibles para el adherente de manera que pueda tener la oportunidad real de conocer su contenido. Por lo tanto, no es suficiente con que la cláusula exista en el contrato original, o que se incluya una referencia genérica sobre el conocimiento y aceptación de las condiciones del préstamo. Es necesario que el consumidor sea plenamente consciente de la incorporación de la cláusula.
En este caso, el Tribunal Supremo destaca que ni en la escritura con el consumidor ni en las dos novaciones realizadas se recoge ninguna indicación sobre el tipo de interés aplicables. Además, señala que los consumidores no obtuvieron la escritura de préstamo hipotecario originaria concedida al promotor. Tampoco considera suficiente la referencia contenida en la escritura a que los compradores conocían y aceptaban las condiciones del préstamo, ya que considera que esa manifestación genérica no puede sustituir la posibilidad real de acceder al contenido de la cláusula.
Por todo ello, el Tribunal Supremo declara que la cláusula relativa al IRPH y a su índice sustitutivo no se incorporó al contrato de préstamo hipotecario celebrado con los consumidores, y, por lo tanto, la cláusula debe tenerse como no puesta, manteniéndose el resto del contrato en vigor.
En concreto, considera que no puede sustituirse judicialmente por otro índice o tipo de interés y señala que el contrato de préstamo puede subsistir sin remuneración de intereses, puesto que no pierde su naturaleza contractual. Es decir, el préstamo queda sin un interés remuneratorio válido pactado.
Así, Unicaja Banco debe abstenerse de aplicar en el futuro la cláusula de IRPH y debe devolver a los consumidores las cantidades que les hubiera cobrado en concepto de intereses remuneratorios desde el momento de la subrogación, junto con los intereses legales correspondientes desde la fecha de cada uno de los pagos.
La sentencia refuerza la importancia del control de incorporación en las subrogaciones de préstamos hipotecarios concedidos inicialmente a promotores. Cuando el comprador asume la posición del promotor como prestatario, no basta con que las condiciones del préstamo original existan en una escritura anterior ni con una declaración genérica de conocimiento. La entidad debe permitir que el consumidor tenga acceso efectivo a las condiciones que va a asumir. Si una cláusula esencial como la relativa al tipo de interés no ha sido puesta a su disposición, puede quedar fuera del contrato y, como ocurre en este caso, dar lugar a la devolución de los intereses cobrados en aplicación de dicha cláusula.