El Supremo declara nula una cláusula de la hipoteca inversa de Kutxabank por no explicar con claridad cómo crecía la deuda
La Sala Primera del Tribunal Supremo ha vuelto a pronunciarse, en su Sentencia 1317/2026, de 24 de julio, sobre el control de transparencia en la contratación bancaria. En esta ocasión, la cuestión se plantea en el ámbito de las hipotecas inversas y se centra en las consecuencias de una cláusula de interés remuneratorio cuya forma de cálculo y capitalización no fue explicada de manera suficientemente clara a los consumidores.
La hipoteca inversa permite al propietario de una vivienda obtener financiación utilizando el inmueble como garantía, pero conservando su propiedad. La particularidad de este producto es que, en lugar de amortizarse periódicamente como ocurre habitualmente con un préstamo hipotecario, la deuda se incrementa con las cantidades dispuestas y los intereses generados. Su exigibilidad se produce, con carácter general, tras el fallecimiento de los prestatarios. Es entonces cuando los herederos deben decidir si hacen frente a la deuda o si no la reembolsan, supuesto en el que la responsabilidad queda limitada al patrimonio hereditario.
El caso resuelto por el Supremo enfrentaba a varios herederos de los prestatarios con Kutxabank, entidad con la que sus padres habían suscrito una hipoteca inversa. Los demandantes cuestionaron distintas condiciones del contrato y, entre ellas, la forma en que se calculaban y capitalizaban los intereses remuneratorios. El procedimiento pasó por el Juzgado de Primera Instancia y la Audiencia Provincial de Valladolid antes de llegar al Tribunal Supremo.
Una de las cuestiones planteadas se refería a la posición de los propios herederos. El Supremo mantiene que los hijos de los prestatarios no son parte del contrato celebrado por sus padres. Por ello, no era necesario contar con su consentimiento para la celebración y validez de la hipoteca inversa. Sus derechos sobre el inmueble y las obligaciones vinculadas a la deuda surgen, en su caso, con la sucesión hereditaria, mientras que antes del fallecimiento solo existe una expectativa sobre la herencia.
En cuanto a las condiciones económicas de la operación, el contrato establecía un interés remuneratorio fijo del 6,50 % anual. Los intereses se liquidaban mensualmente y se incorporaban al saldo pendiente. De esta forma, las cantidades añadidas podían generar nuevos intereses, dando lugar al denominado anatocismo. La controversia se centró en si el consumidor había podido conocer el alcance económico de este sistema y, en particular, cómo podía evolucionar la deuda garantizada con la vivienda.
La Audiencia Provincial de Valladolid ya había declarado abusivo, por falta de transparencia, el mecanismo que permitía el devengo de intereses sobre intereses, pero había mantenido el tipo remuneratorio del 6,50 %. El Tribunal Supremo considera que esta solución no resulta posible. A su juicio, no cabe eliminar únicamente el efecto de la capitalización y conservar la cláusula en todo lo demás cuando ambas cuestiones forman parte de una misma regulación contractual cuyo alcance económico no fue adecuadamente explicado.
La Sala pone el foco, por tanto, en la comprensión del coste de la operación en su conjunto. El consumidor no solo debía conocer el porcentaje de interés aplicable, sino también las consecuencias que tenía su incorporación periódica al saldo deudor. En un producto cuya deuda puede mantenerse durante años, esa diferencia puede tener una incidencia relevante sobre la cantidad finalmente exigible y, con ello, sobre el valor del inmueble que sirve de garantía.
Por este motivo, el Supremo declara nula la condición general relativa al interés remuneratorio, y no únicamente la parte que permitía que los intereses generasen nuevos intereses. En consecuencia, la cláusula debe tenerse por no puesta y Kutxabank deberá restituir a los demandantes las cantidades que, en su caso, se hubieran abonado por este concepto, junto con los intereses legales desde la fecha de cada pago.
En materia de costas, el Supremo impone a Kutxabank las correspondientes a la primera instancia, pese a que la demanda solo fue estimada parcialmente. La Sala aplica para ello la doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea sobre protección de los consumidores.
La resolución refuerza así la importancia del control de transparencia en las hipotecas inversas, un producto en el que la deuda puede crecer durante años y terminar afectando directamente al valor del inmueble y a la posición de los herederos. Para el Tribunal Supremo, no basta con que el contrato recoja formalmente un tipo de interés: el consumidor debe poder comprender desde el momento de la contratación cómo se calculan los intereses, cómo se incorporan al saldo y cuál puede ser la evolución de la deuda. Cuando esa información no se ofrece de forma clara y comprensible, la falta de transparencia puede alcanzar a la propia cláusula de interés remuneratorio y determinar su nulidad, con la consiguiente devolución de las cantidades cobradas.