Cuestiones clave en arrendamientos que conviene conocer, negociar y regular correctamente (Parte I)

Lo que de primeras parece sencillo y no se le da importancia, luego te das cuenta que podría haberse adaptado mejor, y por no hacerlo, la cosa se complica. 

En este primer artículo queremos identificar ciertas estipulaciones habituales que se incluyen en los contratos de arrendamiento y el margen de negociación que existe en cada una de ellas. 

Evidentemente, y como hemos anticipado en anteriores artículos, nunca hay dos contratos de arrendamiento iguales, las circunstancias personales de los contratantes y los riesgos asumidos con cada arrendatario nunca coinciden, ni por tanto la normativa que resulta de aplicación o que ha de tenerse en consideración por la concreta actividad que se desarrollará. 

No obstante, este artículo, y los siguientes, se realizan con un enfoque didáctico y genérico, sin perjuicio de las concretas necesidades y concretas estipulaciones que cada relación particular pueda necesitar, desde un punto de vista particular. 

1. Renta: libertad de pacto, pero con previsión clara de su evolución

La renta puede fijarse libremente entre las partes, pero es importante prever la futura adaptación de dicha renta a la realidad económica de cada momento en el futuro. Es fundamental no limitarse a establecer una cuantía inicial y definir de forma clara el sistema de actualización que se aplicará durante la vigencia del contrato. 

Así, en la práctica, es habitual pactar la actualización de la renta conforme a la evolución de índices económicos como el IPC, si bien resulta recomendable especificar el concreto índice que se aplicará, siendo que existen diferencias relevantes entre unos y otros. Y, aunque en el caso de las viviendas ha tenido especial relevancia la limitación de la actualización de rentas acordada extraordinariamente por el actual Gobierno, dichas medidas ya han sido derogadas, por lo que no resulta de aplicación dicha limitación, que, en cualquier caso, no operaba en los casos de arrendamiento de locales comerciales.

2. Duración del contrato: estabilidad frente a flexibilidad

Aunque las partes pueden pactar libremente la duración del arrendamiento, en los contratos de arrendamiento de vivienda habitual la ley establece una duración mínima obligatoria a voluntad exclusiva del inquilino, y un régimen de prórrogas legales automáticas. Además, en estos casos, el arrendatario puede desistir del contrato una vez transcurridos seis meses desde su entrada en vigor. 

Sin embargo, en los arrendamientos para uso distinto del de vivienda (habitualmente locales comerciales) esta facultad no opera de forma automática. Si no se pacta expresamente lo contrario, el arrendatario, o ambas partes, quedan obligados al cumplimiento íntegro del plazo inicial establecido como duración del contrato. 

Por ello, es esencial regular correctamente la duración, el periodo de obligado cumplimiento, la fórmula de aplicación de las prórrogas o su extinción, y, en cualquier caso, las vías de salida anticipada, para de este modo, dotar de seguridad jurídica y flexibilidad a la relación contractual. 

Es importante regular bien la duración pactada, y en su caso, el sistema de prórroga que aplicará, puesto que no hacerlo, puede hacer que nos veamos temporalmente “atados” al contrato sin quererlo.

3. Garantías: protección legal y práctica habitual del mercado

En función del tipo de inmueble que se arrienda, la ley establece la obligación de prestar una fianza como garantía mínima, sin perjuicio de que las partes puedan pactar garantías adicionales. Estas garantías adicionales pueden ser de muchos tipos, como avales personales, bancarios o depósitos económicos complementarios. 

Lo anterior resulta especialmente habitual en arrendamientos de locales de negocio, y de suma importancia cuando median incumplimientos contractuales. Una regulación adecuada de estas garantías aporta mayor seguridad y equilibrio a la relación contractual, y en función de las que se pacten, requieren de unos u otros formalismos y el cumplimiento de unos concretos requisitos para su validez y vigencia. 

Otro tipo de garantía muy habitual en la actualidad por el incremento de situaciones de impago de renta son los seguros de impago de alquiler. Como es lógico, cada aseguradora tiene sus propias condiciones, pero en términos generales suelen tener un coste entre un 3% y un 5% de la renta anual. Dicho coste lo asume el propietario, pero es muy habitual repercutir al inquilino, y la ley lo permite, si se pacta claramente en el contrato. No obstante, la confirmación de la cobertura dependerá de la compañía, quien se reserva la facultad de autorizar o no a cada inquilino propuesto, en función del estudio de solvencia y riesgos que por su parte se realice. 

4. Consecuencias en caso de incumplimiento. 

Como no podía ser de otro modo, un apartado esencial de los contratos de arrendamiento son las causas concretas que se establezcan como incumplimientos, y las consecuencias que se pacten para el caso de que surjan. Es decir, la ley establece una serie de causas tasadas que se entienden como incumplimiento y que dan lugar a la resolución del contrato, si así se quiere. En ese punto, es muy importante analizar la concreta relación, en lo que a la concreta actividad y perfil de inquilino se refiere, y adaptar dichas causas legales a nuestras concretas necesidades y riesgos. 

Así las cosas, es muy importante modular la gravedad de los incumplimientos entre las partes para cumplir con el requisito jurisprudencial de la esencialidad, que es lo que abre la puerta a poder pedir la resolución contractual. 

Como consecuencias habituales que se suelen regular para el caso de incumplimiento encontramos la siguientes:

• Intereses legales del impago: En caso de ausencia de pacto se pactará el interés legal, siendo éste distinto en función de si las partes del contrato son particulares o empresarios. 
• Indemnización por retraso en la entrega de la posesión: mayor al importe de renta diario que se venía abonando, para desincentivar que eso ocurra. 
• Pérdida de derecho a devolución de fianza: para el caso de no cumplir un determinado periodo de tiempo. 

Como siempre decimos, cada contrato es un mundo y cada relación contractual, todavía más. 

Es muy importante pararse a reflexionar antes de firmar sobre aquellos riesgos que asumimos y cómo podemos evitarlos, o por lo menos, mitigarlos, y para ello es fundamental conocer las opciones que legalmente existen y el margen de maniobra que las mismas te permiten. Conocer bien las “reglas del juego” te permite diseñar una estrategia, o por lo menos, medir bien los riesgos que se asumen en “la partida”. 

Tienes dudas sobre el alcance de los compromisos que asumes o las obligaciones que derivan de tu contrato. Te incomoda una concreta situación o no sabes cómo cubrirte de ella. En Hidalgo Abogados y Asesores tenemos amplia experiencia en este tipo de situaciones y podemos ayudarte. ¡Consúltanos!