Uso exclusivo y excluyente de los bienes inmuebles de la herencia: Derechos y obligaciones de los coherederos y/o copropietarios

1.- ¿Puede mi hermano (el otro heredero) usar un inmueble heredado conjuntamente de forma exclusiva y excluyente?

La respuesta a esta pregunta es, siempre, NO, salvo que exista acuerdo con el resto de herederos.

Mientras la herencia permanezca en situación de indivisión, es decir, sin repartir, ninguno de los coherederos puede atribuirse el uso exclusivo y excluyente de un bien que forme parte de la misma, salvo que cuente con el beneplácito del resto.

La utilización exclusiva por un coheredero, salvo acuerdo con el resto, supone una extralimitación de su derecho de coposesión que, a su vez, supone un perjuicio al resto, en la medida en que el uso exclusivo del bien por parte de un coheredero, excluye el uso del mismo por parte del resto.

Es decir, supone una limitación al derecho de propiedad/hereditario del resto de coherederos, que, a su vez, genera un perjuicio a la comunidad hereditaria, circunstancia que carece de respaldo legal y que, salvo acuerdo, la comunidad hereditaria no tiene el deber jurídico de soportar.

2.- ¿Qué ocurre si un coheredero usa un bien inmueble de forma exclusiva y excluyente sin el consentimiento del resto?

Como decimos, el uso en régimen de exclusividad de un bien inmueble de la herencia por parte de un coheredero, y sin el consentimiento del resto, constituye una extralimitación de su derecho que, a su vez, genera un perjuicio a la comunidad hereditaria, independientemente del momento en que ello se produzca.

Si bien el reproche jurídico aplica en ambos casos, independientemente de que la herencia en cuestión esté o no repartida, el mecanismo legal al alcance del heredero perjudicado para la exigibilidad de sus derechos es distinto en cada caso.

En tanto en cuando no se formalice la partición, todos los bienes permanecen sometidos al régimen de comunidad hereditaria, lo que implica que tanto la titularidad como el uso de los mismos corresponden de forma conjunta a todos los coherederos (comunidad hereditaria). De ahí la necesidad de alcanzar acuerdos respecto de la gestión, administración, disposición y uso de dichos bienes, a fin de salvaguardar los intereses de la comunidad hereditaria y evitar eventuales perjuicios.

Así las cosas, llegado el caso, el perjuicio se entiende causado a la comunidad hereditaria en general, es decir, a todos los herederos, y, por tanto, será dicha comunidad en su conjunto la legitimada para interponer la acción de desahucio por precario, que, tal y como ha confirmado el Tribunal Supremos en su más reciente jurisprudencia, es la vía legal adecuada para evitar que dicho uso exclusivo y excluyente se siga produciendo.

Por el contrario, una vez hecha la partición, cada heredero pasa a ser dueño exclusivo de los bienes que le han sido adjudicados, o de la porción de los mismos por la que se haya visto beneficiado. Por ello, en caso de que el uso exclusivo y excluyente del heredero se produjera en este momento temporal (tras el reparto), los perjudicados por dicha circunstancia lo serían todos y cada uno de los comuneros en proporción equivalente a sus respectivas cuotas, pudiendo cada uno de ellos reclamar por sí solo lo que le corresponde.

La diferencia principal se encuentra en que, si bien antes del reparto el perjuicio se entiende causado a todos los herederos en su conjunto, si se produce después del reparto, el perjuicio se entiende causado a cada heredero en su cuota de titularidad, motivo por el cual cada uno de ellos podrá reclamar individualmente.

En este caso, el mecanismo legal a su alcance que permita poner fin a dicha situación de uso exclusivo y excluyente será la acción de división de cosa común.

Y no solo eso, en ambos casos, se podrá también reclamar al heredero usuario en exclusiva una compensación económica para indemnizar el perjuicio causado a los demás coherederos como consecuencia del uso y disfrute exclusivo que ha tenido, así como de los frutos que en su caso haya obtenido del inmueble, y cualesquiera otros daños y perjuicios que en su caso se hayan padecido.