¿Qué es y cuándo es nula la comisión de apertura en una hipoteca?
La comisión de apertura, importe que las entidades financieras cobran al inicio de un préstamo hipotecario, es un concepto que ha suscitado numerosas dudas en el ámbito jurídico y que continúa siendo objeto de análisis en la actualidad.
Tras determinados pronunciamientos del Tribunal Supremo, muchas Audiencias Provinciales adoptaron inicialmente un criterio restrictivo sobre su validez. Sin embargo, en la actualidad se aprecia una evolución en algunos órganos judiciales, que han comenzado a matizar dicha postura en atención a las circunstancias concretas de cada caso.
Por lo tanto, su validez no es automática. La jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea y del Tribunal Supremo establece que, para ser válida, debe superar dos controles fundamentales: el de transparencia y el de proporcionalidad.
- El control de la Transparencia.
El control de transparencia parte de una idea clave: el consumidor se encuentra en una posición de desventaja frente a la entidad bancaria en cuanto a información y capacidad de negociación.
Por ello, para que la comisión de apertura sea válida, deben cumplirse los siguientes requisitos:
- Cumplimiento de la normativa vigente:
Debe verificarse que, en el momento de la firma del contrato, se respetó la legislación aplicable, en particular la Orden Ministerial de 5 de mayo de 1994 (anexo II, apartado 4.1).
- Cláusula clara y comprensible:
La comisión debe figurar de forma expresa en la escritura del préstamo hipotecario, como un pago único inicial y con su importe debidamente determinado.
En concreto, las Audiencias Provinciales vienen considerando que no cumplen este requisito aquellas cláusulas que se limitan a fijar un porcentaje, sin concretar la base sobre la que debe aplicarse, ya que esta omisión impide al consumidor conocer con exactitud el coste real de la comisión.
- Información previa suficiente:
Antes de la firma del contrato, el consumidor debe haber tenido acceso a la información necesaria para entender el coste de la operación, como la oferta vinculante, la relación de comisiones aplicables y el proyecto de escritura pública. De este modo, puede conocer con antelación tanto la naturaleza como el importe de la comisión.
- Ausencia de doble imposición:
No pueden cobrarse varias comisiones por los mismos servicios. En este sentido, las Audiencias están considerando que existe solapamiento entre el cobro de una “comisión de apertura” y el cobro de otra comisión por “gastos de estudio” al responder ambos a la misma finalidad.
- El control de la proporcionalidad.
Junto a la transparencia, la comisión debe ser proporcional. Esto implica que debe responder a servicios efectivamente prestados por la entidad, como el estudio, la tramitación o la concesión del préstamo hipotecario, quedando excluidos los cobros genéricos o carentes de justificación.
En cuanto a su importe, se considera que la comisión es proporcionada cuando se sitúa dentro de márgenes razonables en relación con el capital prestado. Con carácter general, se entiende adecuada cuando oscila entre el 0,25% y el 1,50% del importe del préstamo. Por lo tanto, en caso de superar ese 1,5%, la cláusula puede ser considerada abusiva.
La comisión de apertura no es automáticamente nula, pero en algunos casos puede serlo. Contacta con nosotros y revisaremos tu hipoteca.