La Audiencia considera que las comisiones de apertura de las hipotecas de Kutxa son abusivas
La Audiencia Provincial de Gipuzkoa ha vuelto a dar un giro en su criterio sobre la abusividad de las cláusulas de comisión de apertura, que poseen casi toda la totalidad de las hipotecas. En este caso, la hipoteca afectada por una cláusula abusiva fue comercializada por Kutxabank el 21 de febrero de 2013.
Según esta sentencia, de 6 de marzo de 2026, el cobro de una comisión de apertura del 0,25% sobre el importe prestado por la entidad es abusivo, puesto que existe un solapamiento de comisiones entre las condiciones de la hipoteca en cuestión. Por un lado, se cobra esta comisión de apertura para cubrir los gastos de estudio y otorgamiento del préstamo hipotecario, según la normativa vigente y, por otro lado, se obliga al hipotecado, a su vez, a hacerse cargo de todos los gastos de estudio y otorgamiento en virtud de otra cláusula que está dentro de la misma hipoteca. Es decir, en virtud del clausulado de la hipoteca, se produce “una duplicidad de comisiones por el mismo concepto”.
El magistrado ponente de esta sentencia, Felipe Peñalba Otaduy, basa su argumentación en dos recientes sentencias del Tribunal Supremo del pasado diciembre que se pronunciaron en un mismo sentido. En estos dos casos, el Alto Tribunal resolvió que, en dos hipotecas del Banco Santander, que eran heredadas de Banesto, existía un solapamiento entre el cobro de una comisión de apertura y el cobro de otra comisión por gastos de estudio. En consecuencia, consideraba que estas comisiones de apertura eran contrarias a la transparencia y obligaba a la entidad a devolver su importe a sus dos clientes respectivamente junto con los intereses legales correspondientes a contar desde la fecha de suscripción de la hipoteca. Este fallo de la Audiencia podría ser recurrido ante el Tribunal Supremo, aunque la posibilidad de éxito de este hipotético recurso de la entidad es baja, dado que el magistrado se ha basado en dos precedentes del órgano superior del poder judicial.
Este fallo posee un impacto notable en el mercado hipotecario pues la mayoría de las escrituras comercializadas por la Caja de Ahorros de Gipuzkoa y San Sebastián, Kutxa, poseen este tipo de solapamiento; en primer lugar, incluyen una cláusula que grava en un porcentaje la comisión de apertura sobre la base del importe prestado y, en segundo lugar, una cláusula sobre los gastos de la hipoteca, que incluye también la obligación del prestatario de hacerse cargo de los gastos de estudio y otorgamiento del préstamo. Se podría concluir que prácticamente la totalidad de las hipotecas comercializadas por Kutxa entre 1995, fecha a partir de la cual entró en vigor la normativa comunitaria de protección de los consumidores, y 2011, fecha en que la se produjo la fusión de las tres cajas de ahorro vascas, puede estar afectada.
En cuanto a las hipotecas suscritas con posterioridad a la fusión de Kutxabank, como es el caso enjuiciado en la Audiencia, también estarían afectadas en un número considerable pues es muy probable que exista un solapamiento de comisiones, que conllevan una falta de transparencia en su comercialización y, por tanto, su abusividad.
Las cuantías a recuperar oscilan entre los 300 y 3.000 euros, que dependen del porcentaje aplicado por la entidad en cada hipoteca, que varía entre el 0,20% hasta el 1,5% sobre el capital prestado en algunos casos. A estos importes, hay que sumar el interés legal a contar desde la fecha de la firma de la hipoteca. Para una hipoteca de 2008, por ejemplo, se recupera casi la misma cantidad en concepto de principal como de intereses legales.
Y es que no solo Kutxabank está expuesta a esta problemática. Si bien parecía que en 2023 el Supremo había cerrado la puerta a reclamar la devolución de la comisión de apertura de cualquier hipoteca, este ha ido modificando su doctrina recientemente y, en la actualidad, una cantidad considerable de hipotecas podría estar afectada por estas prácticas abusivas. En este sentido, no podemos dejar de lado que la Audiencia también está castigando otro tipo de comisiones, a raíz de otro fallo reciente del Supremo que declara nulas aquellas comisiones de apertura que se limitan a establecer un porcentaje, sin que se indique la base sobre la que ha de aplicarse ese importe o sin que se cuantifique posteriormente a cuánto asciende la comisión en cuestión. En este último supuesto, la entidad más expuesta es el Banco Santander, que comercializó unas cuantas hipotecas con este tipo de comisiones de apertura poco transparentes.
En definitiva, el consumidor guipuzcoano puede poseer una hipoteca afectada por estas prácticas abusivas. Entre 1995 y 2019, fecha en la que entró en vigor una nueva ley que puso en coto esta clase de prácticas, se suscribieron casi 190.000 hipotecas destinadas a la adquisición de vivienda solo en Gipuzkoa, según el Instituto Nacional de Estadística, y de las cuales entre un 20 y un 30% fueron comercializadas por Kutxabank. Por ello, lo primordial es que cualquier posible afectado ponga en manos de un asesor jurídico su hipoteca para que valore si los recientes fallos de los tribunales son extensibles a su préstamo.
Puedes leer los artículos al respecto en el El Diario Vasco y El Correo.