A la caza de los pisos turísticos
El auge de plataformas de intermediación online como Airbnb o Booking, y la gran acogida que éstas han tenido en el mercado turístico, han hecho que el parque de viviendas turísticas español se haya disparado en los últimos años.
Ello, a su vez, ha provocado una gran afluencia de turistas, con las consiguientes molestias o incidencias que, en determinados casos, generan en las comunidades de vecinos donde dichas viviendas turísticas se integran, o en las localidades a las que pertenecen.
Pues bien, como no podía ser de otra forma, desde que el fenómeno de las viviendas turísticas surgiera a la realidad jurídica, la normativa que las regula y la jurisprudencia aplicable han evolucionado considerablemente, con el objetivo de adaptarse a la realidad jurídica y dar soluciones a los problemas que se plantean en el día a día de dichas viviendas.
A continuación, identificamos resumidamente las últimas novedades sobre la materia, que resultan de interés por su eminente aplicación práctica:
Permiso de la comunidad de vecinos
La primera novedad viene de la mano de la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal, que entró en vigor el pasado 3 de abril.
Si bien antes el requisito legal exigido para poder instalar una vivienda turística era que no se contuviera una prohibición expresa al efecto en las normas comunitarias, ahora la situación se ha invertido por completo.
La nueva redacción establece que la instalación de viviendas de uso turístico dentro del inmueble declarado en régimen de propiedad horizontal requiere del acuerdo expreso de autorización por parte de la ésta, el cual deberá adoptarse con una mayoría de las tres quintas partes del total de los propietarios que representen, a su vez, las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Ello, además de las facultades legales de limitar y condicionar la actividad de las que disponen los vecinos; o de incrementar los gastos ordinarios que se imputen a este tipo de viviendas. ¿La justificación? Por entender que el tránsito continuado de turistas conlleva mayores molestias o un mayor desgaste y necesidad de mantenimiento de los elementos comunes, en comparación respecto al resto de viviendas de la comunidad y cuyo uso es exclusivamente residencial.
Control y obligaciones de información aplicables:
Ahora las viviendas de uso turístico están sometidas a un régimen de control e información más exhaustivo.
Así las cosas, se ha creado el denominado Registro Único de Arrendamientos, lugar donde, con carácter previo a ser ofertado, ha de registrarse la vivienda turística en cuestión que se pretende ofertar.
Esta obligación no se aplica a los arrendamientos ordinarios o de larga duración, sino únicamente a las viviendas de uso turístico (plazo menor a 30 días) o a los arrendamientos de temporada (limitado a la temporada de esquí, al curso académico, etc.)
Este trámite es imprescindible y da lugar a un número identificativo oficial acreditativo del cumplimiento de la legalidad vigente. Sin este número, la vivienda no puede publicitarse en ninguna plataforma de intermediación online.
Tras el registro, los datos se gestionan y transmiten a través de una pasarela digital nacional denominada Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, que está directamente vinculada con la administración y autoridades competentes, lo cual facilita el control, inspección y comprobación de los datos en tiempo real.
Ni que decir tiene que los rendimientos obtenidos como consecuencia de la explotación de viviendas de uso turístico ha de ser oportunamente declarados al fisco que corresponda. A tal efecto, es preciso hacer mención a la obligación impuesta a las plataformas de intermediación, las cuales ahora están obligada remitir a Hacienda información sobre los beneficios obtenidos por cada arrendador por el ofrecimiento de sus viviendas turísticas en dicha plataforma.
¿Y qué pasa en el País Vasco?
En el País Vasco, además, ya contábamos con una normativa específica y un registro propio para este tipo de vivienda.
En nuestro caso, el propietario debe presentar una declaración responsable ante el Gobierno Vasco, con carácter previo al inicio de la actividad. Con ello, la vivienda se inscribe en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi, con su correspondiente número identificativo, también obligatorio en los anuncios que se publiciten para promocionar la vivienda.
Por lo tanto, en el País Vasco, debes registrar tu vivienda tanto a nivel estatal como a nivel autonómico, y sin ello, no puedes ofertarlas legalmente en ninguna plataforma de intermediación.
Podríamos decir que se aprecia cómo la normativa, y la jurisprudencia que la interpreta, han ido evolucionando rápidamente para adaptarse a la realidad social acontecida tras la aparición de esta modalidad de explotación de las viviendas. Y en relación a ello, queda claro que la voluntad del legislador va encaminada a tener cada vez mayor control sobre este tipo de viviendas, tanto por parte de la administración, como por parte de las comunidades de propietarios donde se integren.
¿Tienes dudas sobre si puedes o no instalar una vivienda turística en tu comunidad? ¿Hay alguna ya instalada y quieres saber si está conforme a la legalidad vigente o pretendéis establecer algún tipo de limitación?
En Hidalgo Abogados y Asesores te acompañamos en el proceso y aclaramos las dudas. ¡Consúltanos!