Cuestiones clave en arrendamientos que conviene conocer, negociar y regular correctamente (Parte II)

Como continuación de nuestra anterior entrada, seguimos analizando cuestiones y pactos que todo contrato de arrendamiento debe regular, con un enfoque didáctico y genérico, sin perjuicio de las concretas circunstancias que cada relación pueda necesitar desde un punto de vista particular. 

4. Gastos y obras en el inmueble: uno de los principales focos de conflicto

Aunque no lo parezca, las cuestiones relacionadas con las obras y los gastos que cada parte ha de asumir son unas de las que mayor conflictividad generan. No tanto en una etapa inicial, que las partes asumen habitualmente contenidos genéricos y sin una debida reflexión, sino más bien cuando aflora el problema, y surge la necesidad de decidir: ¿Quién paga la factura?

En ese momento aprecias que, a pesar de conocer la necesidad desde el inicio de la relación, no se le dio el oportuno tratamiento contractual, y ahí surge el problema y la litigiosidad relacionada con esta materia. 

Con carácter general, los gastos privativos y consumos individualizados derivados del uso del inmueble corresponden al arrendatario. Y al arrendador, los gastos relacionados con la titularidad del mismo, como IBI y gastos de comunidad de vecinos, si bien, puede pactarse lo contrario. 

Lo anterior, las partes lo tienen claro y normalmente pactado, por lo que no suele ser motivo de controversia. Sin embargo, el conflicto suele surgir a la hora de decidir sobre las obras. ¿A quién le corresponde asumirla? 

La normativa establece quién debe asumirlas en función del tipo de obra, pero la falta de acuerdo suele estar en el tipo de obra de que se trata, puesto que, ante la nula anticipación y ausente regulación contractual, en función de cómo se califique por las partes corresponderá a una o a la otra. Y a falta de acuerdo, como siempre, decide el juez. 

Como es lógico, la ley se redacta de forma ambigua, y no aclara a quién corresponden obras o reparaciones concretas, lo que hace más complicada la toma de decisiones a quién no conoce la normativa. Es decir, la ley indica a quien corresponde una obra de mejora o de conservación, pero no detalla el cambio de ventanas a qué tipo de obra corresponde, y por tanto, de una simple lectura de la norma no se concluye si es un gasto que ha de asumir el inquilino o la propiedad.

Pero el problema no queda ahí, sino que, si quien se consideraba que debía asumirla no lo hizo, surgen derechos y obligaciones accesorias, como indemnización de daños y perjuicios relacionados, impagos de renta, suspensión de la obligación de abono de la misma o incumplimientos de otras obligaciones para compensar lo que consideras que te correspondía. Como norma general: 

• El arrendador debe realizar y sufragar las obras necesarias para la conservación del inmueble y el mantenimiento del mismo en condiciones de habitabilidad (Ej: reparación de una cubierta con filtraciones, sustitución de la instalación eléctrica obsoleta…), así como las obras de mejora (Ej: instalación de sistemas de aislamiento en la fachada), pero no las que deriven de un uso inadecuado del mismo. 
• El arrendatario asume las pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario del inmueble (como el cambio de una bombilla, la sustitución de una goma de grifo o el ajuste de una persiana) y, en general, no puede realizar obras que alteren la configuración o estructura del inmueble sin autorización expresa del arrendador, salvo que se pacte lo contrario. 

Y como viene siendo habitual, todo ello depende del tipo de arrendamiento ante el que nos encontremos, puesto que no es lo mismo la normativa imperativa que aplica cuando alquilas una vivienda, que cuando el objeto de arrendamiento recae sobre un local comercial, donde las partes tienen más margen de maniobra en la redacción de los derechos y obligaciones regulados en el contrato.

Además, en función del tipo de obra de que se trate -y de lo que se haya previsto en el contrato-, las partes generan derechos por motivo de las mismas, y eso es preciso tenerlo claro. Estos derechos pueden ser el derecho del arrendatario a una indemnización en el mismo momento de su ejecución o a la finalización del arrendamiento, o bien, el derecho de la propiedad a elevar la renta y que las obras queden en beneficio de la finca a la finalización del contrato, sin necesidad de indemnizar. 

Y en ese punto, gana el que mejor conozca la ley y la jurisprudencia que la aplica, ya sea en la fase inicial para anticiparse al problema y prever el tratamiento contractual del mismo, o bien, una vez aflora, para la toma de decisiones conscientes sobre los derechos y obligaciones que le corresponden, lo que suele generar, siempre, mucha más fricción entre las partes. 

Como recomendación práctica, conviene reflexionar anticipadamente sobre las concretas necesidades que tienen las partes en cuanto al uso del inmueble, así como las propias necesidades del inmueble derivadas del estado de conservación en el que se encuentra, lo que permite darle el debido tratamiento contractual en cada caso. Y, por otro lado, establecer de forma clara la necesidad de autorización previa del arrendador para cualquier obra o modificación, de forma que así se disponga siempre del control y conocimiento sobre las modificaciones que se realizan en su propiedad, o en su caso, las consecuencias legales para el caso de que no se cumpla con tal obligación. 

5. Derechos desconocidos del arrendatario: preferencia y clientela. 

La legislación vigente reconoce al arrendatario determinados derechos que pueden tener un impacto relevante tanto en la gestión del arrendamiento como en una futura transmisión del inmueble. 

Entre ellos destacan el derecho de adquisición preferente (tanteo y retracto), que le permite adquirir el inmueble con prioridad frente a terceros en caso de venta, o deshacer la venta en caso de que no se respetara su derecho. En ese punto es preciso aclarar que la preferencia no es absoluta, sino que a lo único que da derecho al arrendatario es a igualar la oferta del tercero y comprar con preferencia, pero no a comprar con preferencia y, además, negociar las condiciones de la operación. 

Además, en los arrendamientos de locales comerciales, se dispone del conocido como derecho a indemnización por clientela, que supone un derecho de indemnización cuando el siguiente inquilino que ocupa el local puede aprovecharse de tu clientela, siempre y cuando se cumplan los requisitos legales para ello. Con ello se pretende evitar los abusos de la propiedad que, aprovechándose de la clientela generada por el anterior inquilino, ofrece el local a uno nuevo a una renta más elevada, o en beneficio propio, personal o familiar. 

No vamos a negar que en la práctica habitual son derechos a los que suelen renunciarse expresamente en el contrato, pero no es menos cierto que son derechos que reconoce la normativa, por lo que, como mínimo, es fundamental que la renuncia sea consciente y que el arrendatario sepa en qué consisten. Entenderlo correctamente permite tomar decisiones informadas y evitar expectativas que no podrán ejercitarse posteriormente.

6. Cesión del contrato y subarriendo del inmueble: control con flexibilidad

La normativa permite la cesión del contrato y el subarriendo total o parcial del mismo, pero en la práctica, la efectividad de dicho derecho depende, casi siempre, del arrendador, que se reserva la facultad de tener que autorizarlo en cada caso.

Así las cosas, la regulación legal nuevamente depende de si lo que se alquila es un local o una vivienda. Mientras que en el caso de una vivienda la ley prevé la necesidad de consentimiento previo del arrendador, y determina una serie de límites cuantitativos para el establecimiento de la renta del subarrendamiento, en el caso de arrendamiento de locales, la ley prevé la libertar del arrendatario, regulando unos derechos de incremento de renta para el arrendador. 

Pero como decimos, en la práctica habitual, dicha facultad se limita contractualmente, reservándose el arrendador la decisión final bajo la forma de autorización previa, para de algún modo, poder controlar quien es el inquilino de su propiedad. 

Como vemos, aunque parecen trámites normales y habituales, cada contrato y relación tiene su particularidad, y solo una debida anticipación y un buen contrato adaptado a las concretas necesidades te permitirá medir los riesgos y darles el tratamiento adecuado, o por lo menos, decidir informadamente sobre los mismos y sus posibles soluciones. ¿Tienes dudas de como regularlo o los riesgos a los que te expones? ¡En Hidalgo Abogados y Asesores te ayudamos con todo! ¡Consúltanos!