¿Quién paga las derramas en caso de venta?

Las derramas que resulten de los pactos adoptados por las comunidades de propietarios tienen una influencia importante en la compraventa de una vivienda, ya que pueden afectar considerablemente al proceso de compra, en cuanto a facilitar o impedir la materialización final de la operación, y especialmente, al precio de la misma. 

Por ese motivo, es fundamental disponer de toda la información relacionada con la vivienda, y especialmente, conocer si existen cuotas pendientes de pago, o acuerdos alcanzados en el seno de la comunidad y que se encuentren pendientes de activación o ejecución, aunque de los mismos no haya surgido todavía ninguna obligación de pago hasta la fecha.

¿Quién paga la derrama?

Para determinar quién debe hacerse cargo del pago de una derrama en el proceso de compraventa de una vivienda, es necesario consultar la Ley de Propiedad Horizontal. En su artículo 17.11 se establece que: “Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras”.

En otras palabras, el propietario actual de la vivienda es responsable de abonar las derramas correspondientes hasta el momento en que deja de ser titular del inmueble. A partir de entonces, será el nuevo propietario quien deba asumir las cuotas que queden pendientes de pago.

Sin embargo, hay varias situaciones en las que se crea confusión sobre la obligación de hacer el pago.

¿Cuándo paga el vendedor?

El vendedor será quien deba asumir el pago de la derrama si esta fue aprobada antes de la compraventa y se empieza a ejecutar antes de la venta del inmueble.
En otras palabras, lo que determina quién debe pagar no es la fecha en que se aprueba el acuerdo del que resulta la derrama, sino el momento en que se emite el recibo correspondiente al pago, es decir, el momento en que la comunidad acuerda que debe procederse a su abono.

Por ejemplo: si la comunidad acuerda reparar el ascensor y, antes de la firma de la escritura de compraventa, la junta exige el primer pago de la derrama a los propietarios, será el vendedor quien deba hacerse cargo de esas cuotas.

Si la derrama se aprueba en el periodo comprendido entre la firma del contrato de arras (si lo hubiera) y la firma de la escritura de compraventa, el responsable legal sigue siendo el vendedor, ya que sigue siendo el propietario del inmueble. No obstante, las partes pueden acordar en el contrato quién asumirá el pago de esa derrama. Lo más recomendable es que en el propio contrato privado se regule esta situación y se prevea la solución a dicha circunstancia desde el principio. En relación a ello, es necesario conocer que dicha solución únicamente será aplicable entre ambas partes contratantes, es decir, no impedirá que la comunidad pueda pretender su cobro frente al comprador (nuevo titular) aunque contractualmente se hubiera pactado su asunción por el vendedor (antiguo titular), perjuicio de los derechos del vendedor recogidos en el contrato.

En el caso, que la derrama se haya fraccionado en pagos, el vendedor pagará las cuotas hasta la firma de la escritura y a partir de ese momento, lo hará el comprador.

¿Cuándo paga el comprador?

El comprador será quien deba pagar la derrama cuando, aunque el acuerdo que da lugar a la misma se haya adoptado antes de firmar la escritura de compraventa, la solicitud de pago por parte de la comunidad se produzca después de la firma.

Esto significa que, además del precio de la vivienda, el comprador tendrá que asumir también el importe de la derrama, un gasto adicional que puede aumentar de forma considerable el coste total de la operación, y que, de haberlo conocido con anterioridad, pudiera haber motivado no tener interés en la compra, o cuanto menos, una menor oferta de precio. 

Se puede dar el caso de que, si la derrama aún está siendo debatida por la junta de propietarios en el momento de la compraventa, esta no se considerará exigible hasta que se apruebe oficialmente. Dado que dicha aprobación puede producirse después de la transmisión del inmueble, el pago corresponderá también al nuevo propietario.

Como evitar conflictos sobre las derramas durante la compraventa. Consejos prácticos para comprador y vendedor:

Para el comprador:

• Solicitar y analizar siempre el certificado de deuda con la comunidad, antes de firmar.
• Preguntar al administrador por obras o proyectos próximos o sobre los que se haya hablado en la comunidad.
• En caso de existir acuerdos en curso pendientes de activación, o decisión, exigir la delegación de voto para poder participar en las juntas donde se adopte la decisión.
• Revisar las actas de las juntas de años anteriores para revisar los temas debatidos y decididos.

Para el vendedor:

• Informar con transparencia sobre cualquier acuerdo alcanzado del que pueda resultar una derrama en el futuro, o de las intenciones existentes en la comunidad.
• Dejar constancia clara y seguimiento de los pagos realizados.
• Pactar con claridad en el contrato privado quién asume las derramas en curso y la asistencia, en su caso, a las juntas cuya celebración sea necesaria por motivo de los acuerdos que motivaron la misma. 

En este punto es importante destacar que no es lo mismo un acuerdo comunitario del que ya resulta una derrama pendiente de pago, que un acuerdo del que resulta la decisión de activar una determinada obra o trabajo, pero todavía no se han derivado obligaciones de pago. Y lo importante en este punto es determinar quién es el propietario formal en el momento en que debe procederse al pago, puesto que ello determinará quién es el obligado a costearlo.

En cualquier caso, y sin perjuicio de los deberes y obligaciones de información que impone la Ley de Propiedad Horizontal en cuanto a la emisión, para su protocolización junto con la escritura de compra, del certificado del administrador de la comunidad en cuanto a estar la vivienda al corriente o no de dichos gastos, es importante destacar las obligaciones de información que la buena fe exige al vendedor. 

Y por último, resaltar que tampoco siempre está todo perdido, y aunque formalmente podamos ser obligados al pago frente a la comunidad, no impide ello que, en caso de compra de una vivienda donde existan derramas pendientes que no fueron informadas por el vendedor, el comprador tenga derecho que sea considerado como un vicio oculto, lo que supone su derecho a iniciar acciones legales para la reclamación de los daños y perjuicios, por incumplimiento de los deberes de información que correspondían al vendedor, incluso aunque no fuera consciente de tales deudas. 

¿Vas a comprar una casa y tiene deudas pendientes con la comunidad? ¿no sabes a quien le corresponden las derramas que resulten de los acuerdos ya adoptados pero cuya ejecución y pago todavía no se ha iniciado? ¡Ven a Hidalgo Abogados y Asociados! ¡Te ayudamos a aclarar tus dudas y tus derechos!