Uso inconsentido del inmueble y su relación con la situación de vulnerabilidad

En los últimos años ha aumentado el debate por el problema social que existe en España con la ocupación ilegal de viviendas y la figura del “inquiocupa”; dos conceptos distintos, pero habitualmente confundidos en la práctica, y frente a los cuales, las medidas de protección de los propietarios varían considerablemente.

Diferencia entre “ocupa” e “inquiocupa”:

• El “ocupa” se denomina a quien accede en una vivienda sin derecho a ello, es decir, sin autorización del propietario, por lo que comete una ocupación ilegal desde el inicio (delito de usurpación o allanamiento de morada).
• El “inquiocupa”, se denomina socialmente a quien accede legalmente y con derecho a ello en virtud de un contrato de arrendamiento, pero posteriormente pierde su derecho a permanecer (deja de pagar y/o finaliza el plazo), y tras el requerimiento de salida del propietario permanece en la vivienda incumpliendo las obligaciones asumidas en el contrato.

Por tanto, la diferencia clave está en el acceso: el ocupa nunca tuvo autorización para ello, ni por tanto derecho; mientras que el inquiocupa sí; accedió con autorización y derecho de acceso, pero lo perdió posteriormente como consecuencia del incumplimiento de las obligaciones asumidas en el contrato.

Mecanismos legales de protección en cada caso:

Las acciones y/o mecanismos legales al alcance del propietario varían según se trate de un inquiocupa o un ocupa:

• Frente al “inquiocupa”: El propietario únicamente puede iniciar un procedimiento civil de desahucio por impago de rentas o fin del contrato regulados en la Ley de Enjuiciamiento Civil.

• Frente al “ocupa”: El propietario dispone de dos vías alternativas:
• Denuncia en vía penal: procede por allanamiento de morada o usurpación pudiendo pedirse el desalojo inmediato si se acredita la propiedad, e incluso el acceso inmediato en la vivienda por parte de la policía (sin necesidad de autorización judicial) cuando la denuncia se presente dentro de las 48 primeras horas desde la ocupación.

• Demanda en vía civil: Se trata de un procedimiento de desahucio similar al tramitado frente al inquiocupa, solo que, en principio, con plazos de tramitación más reducidos. Es el denominado procedimiento de desahucio express que permite presentar la demanda sin necesidad de identificar a los ocupantes demandados, a quien habitualmente se desconoce, y a quienes el juez obliga a salir en caso de que no consigan acreditar su derecho de permanecer en la misma.

La situación de vulnerabilidad y su impacto

A día de hoy, uno de los factores que más influye en la efectividad de los desalojos, y que más quebraderos de cabeza provoca a los propietarios afectados, es la posible situación de vulnerabilidad de los ocupantes sin derecho.

Esta figura fue introducida en nuestro ordenamiento, de forma urgente, y con un supuesto carácter “extraordinario y temporal”, como consecuencia de la pandemia de la COVID-19 y los efectos económicos provocados por la misma, con la finalidad exclusiva de proteger a personas que, ante un eventual lanzamiento, quedasen en riesgo de exclusión social.

Desde el lejano 2020 en que esta medida protectora se adoptó, la misma ha sido anualmente prorrogada, siendo la última de ellas acordada mediante el Real Decreto-Ley 1/2025, de 28 de enero, y que supone prorrogar la suspensión de los lanzamientos hasta el 31 de diciembre de 2025.

Es decir, aunque el propietario tenga derecho al desalojo, y éste esté acordado y señalada fecha para su efectividad por parte del juez, el mismo se verá temporalmente suspendido en caso acreditarse la situación de vulnerabilidad del inquilino ocupante, en tanto en cuanto la referida medida siga en vigor.

En este punto, es preciso aclarar que dicha suspensión temporal afecta única y exclusivamente a situaciones de “inquiocupación”, mientras que en casos de “ocupación”, tras la última reforma legal operada, ya no es una situación alegable por el ocupante como fórmula de oposición al lanzamiento, salvo que el propietario tenga la consideración degran tenedor (propietario de diez o más viviendas).

En consecuencia, los requisitos que han de concurrir en un ocupa para alegar y solicitar la suspensión del lanzamiento serían los siguientes:

• Que el propietario de la vivienda sea un gran tenedor (+ de 10 viviendas)
• Encontrarse en situación de vulnerabilidad económica
• Ser persona dependiente, víctima de violencia sobre la mujer, o tener a su cargo personas dependientes o menores de edad
• En cualquier caso, la entrada en la vivienda se ha tenido que producir con anterioridad al 30 de enero de 2025.

La legislación actual busca un equilibrio entre proteger a las personas más vulnerables y garantizar el derecho de los propietarios, aunque en la práctica este equilibrio resulta difícil de alcanzar. Muchos propietarios sienten impotencia y desamparo ante los largos procesos judiciales y las limitaciones para recuperar sus viviendas, mientras que las medidas de protección social siguen siendo necesarias para evitar situaciones de exclusión.

Mientras la figura de la vulnerabilidad continúe prorrogándose, los jueces deberán seguir ponderando entre el interés en la protección social y la propiedad privada, un conflicto que está a la orden del día, y aún sin una solución justa, estable y proporcionada que satisfaga a ambas partes del conflicto.

¿Te han ocupado la vivienda o tu inquilino no acepta salir voluntariamente? En Hidalgo Abogados y Asesores te acompañamos en el proceso, y te ayudamos a ponerle fin a dicha situación. ¡Consúltanos!